今年深圳拍出6批23宗居住用地,看点在政策信号

2021-01-18 18:40

深圳四季度掀起了一波居住用地集中出让潮。

11月23日,深圳市规划和自然资源局委托深圳交易集团有限公司(深圳公共资源交易中心)挂牌出让8宗居住用地,当天,8宗居住用地全部成交,总起始价294.42亿元,总成交价339.81亿元。无论土地宗数还是成交总价,都属近年罕见,超越了去年6月的“史诗级土拍”。

下个月16日,深圳还将挂牌出让位于福田区莲花街道、龙岗区坂田街道、深汕合作区的三宗居住用地。其中,倍受关注的福田宗地将建设出售的人才住房,项目最高售价限60100元/平方米(毛坯)。

加上11月的这一次,今年深圳一共分6个批次成功出让了23宗居住用地。梳理这6次宅地出让,不难发现一些明显的政策信号。

先来看今年深圳推出的六个批次居住用地情况:

3月3日,深圳首拍2020年居住用地,有3宗成功竞拍出让,总土地面积约6.7万平方米,总建筑面积约30.7万平方米,分别位于宝安、龙华、盐田,均被深圳市人才安居集团拍下,总价34.86亿元。这是受疫情影响下今年深圳首次拍出居住用地。

4月14日,深圳再次成功出让2宗居住用地,总土地面积约3.3万平方米,总建筑面积约17.2万平方米,分别位于宝安、龙岗,均为可售人才住房。两地块最终由深圳市宝安人才安居有限公司、深圳市人才安居集团有限公司竞得。

6月11日,深圳成功挂牌出让4宗居住用地,分别位于龙华、光明、坪山,总土地面积约26.3万㎡,总建筑面积约79万㎡。除一块地建设普通商品房,且也要初始配建公共租赁住房和只租不售的人才住房各50000平方米,其他3宗地均被人才安居集团拿下,用于建设人才住房。

6月18日,深圳成功出让2宗居住用地,分别位于龙华、坪山,总土地面积约为5万平方米,总建筑面积约24万平米,为深圳市人才安居集团竞得。

10月13日,深圳出让4宗居住用地,分别位于龙岗、南山、龙华、坪山,总土地面积约为5.3万平方米,总建筑面积约27万平方米,包括2宗可售人才住房用地,吸引十余家房企激烈竞逐,最终中海、龙光分获两宗普通商品住房用地,人才安居集团拿下2宗可售人才住房用地,4宗地总金额为49.4亿元。

11月23日,深圳迎来最大一批居住用地集中出让,此次投放市场的8宗居住用地分别位于宝安沙井和尖岗山、龙华龙胜、光明中心区和坪山燕子湖,总土地面积约73.22公顷,总建筑面积约224万平方米,其中7宗用于建设普通商品房(配建公共住房),位于宝安沙井的1宗用于建设可售人才住房,共吸引近20家全国的实力房企竞逐。最终:万科夺下宝安区尖岗山宗地;佳兆业+新城联合体将坪山区石井居住用地揽获;融创拍下沙井居住+商服用地,也标志着其2019深圳全球招商大会签约项目中国大湾区总部携世界级冰雪文旅项目进驻深圳;深圳市地铁集团有限公司竞得龙华区大浪街道宗地;中国电建地产注册的深圳市福粤置业有限公司、安徽安联高速公路有限公司、金茂闽粤港企业管理(天津)有限公司、中信城开投资集团有限公司分别获得了位于光明区的4宗居住用地。

万科夺下宝安区尖岗山宗地

小政从深圳市规划和自然资源局了解到,2020年深圳全市居住用地计划供应293.2公顷,截至11月23日,深圳实际供应居住用地已达到308.64公顷,已完成计划的105.27%,提前超额达成全年目标。其中新供应159.69公顷,更新整备供应128.42公顷,棚户区改造供应9.28公顷,其他(含工改保)供应11.25公顷。

综合今年深圳推地情况,小政发现至少这么几个政策信号:

1、今年以来,深圳在疫情影响下持续加大居住用地供应力度,积极促进房地产市场平稳健康发展。

今年5月8日,深圳相关部门召开《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》《深圳市2020年度建设用地供应计划》新闻通气会时就称,住房问题事关民生福祉,为落实“房住不炒”和“住有宜居”要求,按照深圳市政府的规划,至2035年,深圳将实现170万套住房供应,且商品住房和公共住房套数比例为4:6。

为此,2020年深圳计划供应居住用地达到293.2公顷,占全年建设用地总量比例的近25%,较去年的150公顷增加了近一倍,其中公共住房和商品住房用地的供应量较去年均将有较大增长。

为充分调动市场主体积极性,《暂行规定》确定了十一种住房用地供应渠道。即在新供应、城市更新、棚户区改造、土地整备留用地建设等原有四种供应渠道的基础上,增加了原农村集体未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地、基础设施配建和轨道交通用地综合开发等七种住房用地供应渠道。

长期研究深圳房地产领域的专家宋丁旁观了深圳最近一次拍地后就判断:深圳二十年来住房领域的政策重心正在发生剧烈变化,长期以来以压制需求为核心的调控政策导向正在迅速转向以加大土地供应、满足居住需求为核心的发展政策导向。深圳住房政策的画风已然发生突变。

2、公共住房用地供应相较去年大幅增加,深圳拿出诚意保障人才住房。

今年3月3日深圳首批宅地土拍中,打破了以往普通住宅捆绑配建人才住房的模式,首次推出独立可售型人才住房用地,随后深圳推出的6批次宅地中,13宗都是此类“人才房”用地,且大都被市属国有独资公司——人才安居集团拿下,其他普通住宅也基本都要配建“人才房”。在11月23日拍出的8宗用地中,1宗建设可售型人才住房,另7宗都设定了一定初始面积只租不售的人才住房。

这与深圳加快实施“二次房改”,大规模建设以人才住房为代表的公共住房(人才住房、安居型商品房、公共租赁房)的行动非常吻合。说明深圳正“拿出最大诚意”保障人才等公共住房用地。

而且,随着“二次房改”的落实推进,对标新加坡建屋发展局的深圳人才安居集团开始活跃于公开土地市场,和房企共同竞争人才用地。

2016年6月30日注册成立的深圳市人才安居集团有限公司,是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。2017年年底,深圳人才安居集团以10.1亿元以及竞配建1.08万平方米人才房的报价,拿下深圳首宗全年期“只租不售”的住宅用地。随之而来的2018年安居集团在10宗居住用地出让中获得了6宗。

在2020年推出的6批次居住用地中,安居集团和其旗下公司共摘得12块用地,收获颇丰。

根据官网资料,截至2019年底,人才安居集团累计完成筹建任务约10.41万套,约占全市同期总量的35%,实现供应约2.65万套,约占全市同期公共住房供应总量的30%。相比房地产企业,人才安居集团对盈利的要求并不高,这成为其在公开宅地市场最大的优势。

业内专家表示,2020年深圳推出可售人才住房用地的手笔,表明深圳市政府坚持增加人才用房供给的路线,整个深圳公共住房建设将会提速。

3、多项调控手段稳楼市稳预期。

为了稳楼市稳预期,深圳今年出让居住用地使用了多项调控手段。

比如,双限双竞。今年深圳出让的建设类型为普通商品房的宗地,多采用“双限双竞”办法挂牌出让。所谓双限双竞,即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价,选择满足条件的开发企业,以满足中等收入阶层的住房需要。

第二,限住房供应结构。11月23日的8宗用地,出让条件要求宗地项目执行“90/70”政策,即住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

第三,限工期。还是以11月23日出让宗地为例,均须自《出让合同》签订之日起1年内开工,4年内竣工。

第四,限公配项目。出让的居住用地,不仅多数毗邻轨道交通线,且公共设施配套需一体规划,一体推进。比如最近一次出让的西乡和大浪宗地均包含有教育用地,需规划建设一所36班九年一贯制学校。大浪用地同时为地铁上盖物业,竞拍者需具有国内(不含港澳台地区)地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验。

4、深圳综合改革试点方案公布后市场被看好

寸土寸金的深圳,土地资源尤其是居住用地显得格外珍贵。进入第四季度以来,深圳土地市场高潮不断,最近一次更可堪称土地市场的“大礼包”。有业内人士认为,这向市场传达了政府在满足人才住房供应的前提下,对增加市场供应来平抑市场需求的动力,但同时溢价率较高,显示了开发商对未来的市场预期和可售价格比较乐观。

今年10月,中共中央办公厅、国务院办公厅便印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》,《方案》提出,支持深圳在土地管理制度上深化探索,支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。另外,支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题,探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

从此次《方案》的内容来看,相较于向外扩容,优化存量土地的结构,将成为深圳应对土地不足难题的主要手段。在不少业内人士看来,中央赋予深圳更大用地自主权或许能够缓解深圳长期面临的土地供应结构失衡问题,未来深圳的居住用地瓶颈获有可能突破。

对于深圳宅地出让受热捧的原因,有业内专家接受采访时表示,中央赋予深圳综合改革试点新使命,在土地要素、劳动力流动、资本市场先行先试和特区立法权等方面给了深圳很多自主权,这被资本市场给予很高评价,提升了开发商的信心。方案对于提高深圳的要素集聚,特别是劳动力向深圳集聚有很大效果。所以大家对未来的预期较好,尽管每宗地都要配建人才住房,但是开发商都很积极。

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